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谢逸枫,2020年楼市十大预判,已经连续十二年准确预测中国房价走势

日期:2021-01-13 17:44:47 来源:互联网 编辑:小优 阅读人数:380

谢逸枫,2020年楼市十大预判,已经连续十二年准确预测中国房价走势(图1)

2020年房价预测我又对了,已经连续十二年准确预测中国房价走势,可以看下面的图预测年份。过去十二年时间,笔者已准确预判出中国楼市、调控、房价走势,并且连续十二年登上中国楼市预测排行榜,被称为“房价预测帝”

其一是为什么老谢过去12年房价预测全对,因为政府从来没有让我失望过。

政策决定着房价的短、中、长周期,过去5年、10年、20年是最好的说明。过去12年(2009年-2020年)的房价预测全对,大家可以从老谢的微博、博客、媒体报道找历年房价预测数值。老谢这12年房价预测,以政策、土地供应与地价、货币、经济形势作为判断根据模型,无不例外,全对。

谢逸枫,2020年楼市十大预判,已经连续十二年准确预测中国房价走势(图2)

最终数据发现,房价是上涨的,预测是对的。老谢2020年初预测商品房价上涨6%,住宅房价上涨超7%。今年前11月商品、住宅房价分别为5.8%、7.4%,印证我的判断是对的。今年前11月全国商品房成交均价9876元/平方米,同比上涨5.8%,涨幅与1-10月持平。

预测不管是商品房价,还是住宅房价都是准确的。其中住宅成交均价9995元/平方米,同比上涨7.4%。商业营业用房成交均价同比下跌2.9%。办公楼成交均价同比上涨2.4%。分地区来看,东部和东北地区涨幅较高,为7%和4.7%,西部地区和中部地区分别小幅上涨2.5%和2%。

谢逸枫,2020年楼市十大预判,已经连续十二年准确预测中国房价走势(图3)

房价调控自1989年2月20日的文章《房价猛涨,百姓望楼兴叹;势在必控,国家正拟法规》开始,到2020年11月的房住不炒。过去31年,即使是1998年、2008年金融危机,中国房价一直没有停止上涨的脚步。由1989年房价573元/平,到2020年9月房价突破1万元/平,足足翻了约20倍。

数据显示今年前111月,全国商品房面积150834万平方米,同比增长1.3%。其中,住宅面积增长1.9%,办公楼面积下降12.8%,商业营业用房面积下降11.1%。预计全年商品房面积同比小幅增长2.5%左右。

基于2019年11月中政会、12月中经会、12月住建会、2019年1月央行、1月银保会、政策短周期、经济与房地产市场形势定调2020年房地产市场来看,大家最关心的问题,肯定是房价、政策、楼市、房企、投资、回报、价值区域。

其二是复盘2020年中国房地产十大、房价预测,基本上是对的,因为市场不会骗人。

这是2020年初的判断。尽管突如其来的疫情,依然不影响楼市的判断。2020年楼市十大预判,将围绕这大家最关心的问题,作出一个客观预判。今天到了年终,大家都来看一看,究竟准不准,是否一致。按照目前的数据看,基本上是正确的。

其一是三期叠加年,2020市场整体比2019好,探明底部。楼市平稳向上,房价稳中上涨。其二是“6稳”+“3稳”的稳定年,全年房价不会下跌,稳中上涨,上涨5%以上。其三是大基建+国家规划利好,二大都市圈(长三角、粤港澳湾区)楼市成最强亮点。

一二线城市土地市场迎大火爆,成为大房企攻城略地的主要区域。其六是还债高峰+金融,并购与收购及重组加快,上市公司、保险、信托、基金的资金进入长三角、粤港澳湾区抢地抢房。其七是一二线的城市更新+旧区改造迎来春天,开启黄金十年。

其八是稳杠杆率之下,房企的融资解禁,房企最困难的日子结束了。其九是房地产行业洗牌加剧,土地供应增加,一线与强二线以二手房交易为主,存量成市场主角。其十是房地产税继续空转,试点的房产税不会转正、不动产空置税、不动产遗产税继续理论探究。

12月18日的央行会议,提出防止资本无序扩张,坚决反对垄断和不正当竞争行为。按照2021年央行重点工作任务,稳健的货币政策灵活精准、合理适度。进一步加大对重点领域和薄弱环节的金融支持。持续防范化解金融风险。深化金融供给侧结构性改革。

稳健货币政策方面,主要是要完善货币供应调控机制,保持宏观杠杆率基本稳定,处理好恢复经济和防范风险的关系。持续深化利率和汇率市场化改革,引导市场利率围绕央行政策利率中枢运行,保持汇率在合理均衡水平上的基本稳定。

而保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配,意味着M2增速和社融存量增速两项货币政策中介目标在2021年将经历压降的过程。2021年名义GDP增速约为10.7%,货币政策首要目标可能切换至金融稳定而中性偏紧的情况下,预计2021年M2增速回落至10%,社融增速回落至11%。

即便2021年一季度信用开始收紧,鉴于中经会议明确“不急转弯”预计宽松政策退出将是一个逐步的过程,以平滑政策调整对市场的影响。尤为注意的是,12月21日公布的最新一期贷款市场报价利率(LPR)结果显示,LPR连续8个月维持稳定。不过,随着8月份以来央行连续超额续作MLF,近期货币操作边际宽松,银行负债成本高企的问题有所缓解,同业存单发行利率在12月迎来降幅。

12月22日的银会议,坚决守住不发生性金融风险底线,为实现“十四五”开好局提供有力支撑,以优异成绩庆祝建100周年。全力支持构建新发展格局,助力提升国民经济整体效能。支持扩大国内需求,激发消费潜在活力,增强投资增长后劲。抓好各种存量风险化解和增量风险防范。意味着刺激消费、投资的关键就是信贷、杠杆不能一刀切的收紧。

保持宏观杠杆率基本稳定,前瞻应对不良资产反弹,精准防控重点领域金融风险。多渠道补充银行资本金。深化金融供给侧结构性改革。完善现代金融体系。强化反垄断和防止资本无序扩张,坚持金融创新必须在审慎的前提下进行。提高金融法治化水平,对各类金融活动和行为依法实施全面。说明货币政策不会全面收紧,但是金融加强。

其三是2021年中国房地产市场十大、房价预判,这是老谢的第十三年预测,年终时再复盘。

基于2020年11月3日的“十四五”规划建议、12月3日的座谈会、12月11日的中政局会议、12月16日到18日的中经会议、12月21日的住建部会议,2021年的政策方向,是房住不炒、调控政策避免一刀切,因人因区施策是重点、租赁市场将成为政策重点。

2020年12月18日央行会议(稳健的货币政策灵活精准、合理适度)12月22日银议(支持扩大国内需求,激发消费潜在活力,增强投资增长后劲)政策短周期、经济与房地产市场形势定调2021年房地产市场来看,大家最关心的问题,肯定是房价、政策、楼市、房企、投资、回报、价值区域。

其一是十四五开局的经济复苏年,经济6保6稳+房地产3稳的保稳长之下,货币灵活精准、合理适度,房地产全面回暖,楼市平稳向上,房价稳中上涨。2021年的经济基调是稳中求进的保稳长之年,全国房地产市场不会比2020年差,房地产数据创新高,稳中有升。总体看,房地产市场上半年平稳,下半年复苏。

房地产对经济、财政、债务、金融的贡献大,涉及57个相关产业,是中国最大的实体经济、制造业,房地产“夜壶”保增长,实质上就是说明房地产依然是支柱产业、先锋产业、基础产业、主导产业。相信未来100年内,房地产作为中国经济支柱产业位置不会动摇。

决定房价的最关键因素是政策,其他是供需关系、库存、货币、利率。总体看,2021年全国房价涨幅在个位数,预计5%-7%之间上下波动。2021年全国平均房价进入1万元常态时代,商品房成交量与成交金额保持着高位运行水平。

其二是大城市群+大都市圈+大基建利好,五大都市圈(长三角、粤港澳湾区、成渝、长江中游、京津冀)成楼市亮点。五大城市群+二十四大都市圈+九大国家中心城市房价稳中上涨。五大城市群的中心城市、龙头城市,及中心与龙头城市的周围城市,楼市量价上涨。

基建将围绕着是19个城市群、24个都市圈进行高铁、地铁、轻轨的建设,京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤港澳大湾区、成渝地区双城经济圈的城市与国家中心城市量价上涨、长江经带的中心城市房价有望提前复苏。

其三是大中城市的人口红利,户籍放开+人才政策,城市分化严重,北京等一线、强二线城市继续稳涨,弱二线、强三线反弹大涨,弱三线、四五线平稳。人口的流动与人才的吸引之下,继续出现城市分化,一二线城市量价齐涨,三四线城市量价平稳。沿海与东北、西北等地区持续分化,好的更好,差的逐渐变好。

一二线城市土地市场继续迎大火爆,成为大房企攻城略地的主要区域,三四线城市成为中小房企的主。特别五大的中心城市及周围楼市必迎来大爆发,量价创新高,土地市场火热,土地价格创历史新高。全国500强房企集中于二大城市群疯狂抢地。

贬值之下,房地产依然是最好的资产配资。房地产行业洗牌加剧,金融趋紧与大环境的之下,中小房企与大房企都会面临洗牌加剧,不排除房企破产、倒闭数据创新高。受到规模化与土地集中化的影响,千亿房企扩容,市场集中度上升。而未来转型与经营及发展的需要,房企密集多元化加快,大玩房地产+法。

稳杠杆率之下,房企的融资不会一刀切的收紧,房企日子过得相对好些。房企终于迎来喘息时刻,资金紧张局面缓解,债务压力下降。预计货币政策总体放松,降准、降息,下半年的商品房款放松,银行信贷、海外融资、信托、基金、保险的融资政策有望调整,融资利息有望下降。

其五是人口+土地+金融+政策的红利不断收缩,产品+红利来临(雕琢产品、深耕市场、客户至上)保障房年+棚改年进入收尾期,开启最强城市更新年,房企回归一二线,“三改”迎来春天。一二线的城市更新+三旧改造迎来春天,开启黄金的春天。保障性住房与棚户区改造的开工收官年,轮到城市更新和存量住房改造发威。

其六是商品住宅土地供应下降,地价大涨。一线与强二线以二手房交易为主,存量成市场主角。房企“高负债、高周转、高杠杆”的发展模式受限,千亿房企继续扩容,市场集中度上升,房企多元化加快,大玩房地产+法。

其七是房住不炒未来五年的基调之下,精准化调控,有紧有松是主要调控方式,由因城施策转变成因区施策、因人施策。刚需与改善依然是政策非管制对象。限价、限签、限贷、限购政策因人才、落户放松而出现名存实亡。热点城市调控,政策以供应端为主,非热点城市,政策以上需求端为主。

全面落实精准化调控之年,因区施策、因人施策的方向,调控有松有紧。部分三四线城市房地产调控政策将收回,调控政策有望微调,区域性限制政策收回。不要指望4万亿或2万亿刺激政策,也不要期望限制性政策一次性的全面取消。一季度以上低迷,有可能出现三波楼市政策放松。

首先是限价、限签、限售最先收回或普通住宅标准、公寓政策调整,人才住房限购全面放开,商品房预款放松。之后是房贷首付,房贷利率下调,或公积金贷款放松,房企融资放松,首套与改善的税费优惠。最后是限购、限贷、限商住的政策收回或放松或社保、纳税年限调整。

为鼓励首套和改善性的合理住房及防止三四线城市持续低迷,出现库存过高、供应过剩、人口流出严重,卖地困难,影响地方财政收入,有可能会出促进住房消费健康的政策,包括金融、税收、财政、户口、人才等政策。其中三四线城市的人口抢夺更加激烈,另外是全国性的大城市人口争夺战会再次新一轮打响。

其八是住房制度改革推进,住房保障立法,住房供应体系完善,租赁市场、共有产权市场、长租市场迎来规范整治年。长效机制的建设,不动产登记制度、住房信息联网还需要完善,不动产评估还需要完善,住房制度与住房供应体系上,主要是租赁住房、共有产权住房、公租住房、经济适用房、人才住房、限价房的住房制度、供应体系完善为主。

土地制度在集体经营性用地上市、租赁住房用地、共有产权房用地上做文章,不会有根子上的改革。金融制度则是继续保持开放与改革。财税制度难有突破,房地产税、试点的房产税不会立法、开征。房地产法律制度不会有太大的改革,《城镇住房保障条例》《住房租赁条例》纳入立法计划,出台。

其九是房地产税继续空转,试点的房产税不会转正,不动产空置税、不动产遗产税继续理论探究。房地产税、试点的房产税2021年不会立法、开征,继续讨论。同时不动产空置税、不动产遗产税不会立法、开征,继续理论研究。

其十是房地产支柱产业位置、房价上涨100年不变,依然是基础、先锋、主导、支柱产业。考虑到经济增长动力与发展模式、产业结构调整的改革,需要长期的时间,及城镇化的完成还需要很长时间及土地供应模式,城市化的过程看,房地产、房价未来100年的趋势不会改变的。

本文相关词条概念解析:

房价

房价是指特定时间段内房产的市场价值。楼盘的价格定位由多种因素构成。房价包括土地的价格和房屋建筑物的价格。房价水平一定程度上决定着市场总体价格水平。受经济、社会、行政政治、房地产的内在和环境等因素影响。国家统计局2014年9月18日数据,新建商品住宅和二手住宅价格环比下降。

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