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我们应该以住多大的房子为目标去努力呢

日期:2020-08-01 20:02:17 来源:互联网 编辑:小优 阅读人数:55

生而为人,住多大的房子才算有尊严呢?

全世界房价最高的城市,千尺都被称为豪宅。

而从全美的范围来说,新房的中位数面积已经达到了2687平方英尺,仅过去四十年的面积增量就有1000平方英尺。

同为人,不同命。

我们应该以住多大的房子为目标去努力呢?房子真的是越大越好吗?

作为一家海外房产机构,双极在分析全球房产市场数据的过程中,发现了一个有趣的现象,有的国家和地区房子越住越大,而有的则越住越小。

那么,究竟是哪些因素影响了人们的居住面积?什么样的户型会越来越受欢迎?

在未来,我会住怎样的房子呢?

我也想过空荡荡的生活

在网上,很多人认为房子并不是越大越好,空荡荡的、闲置空间很浪费。

但其实,这背后的关键是收入问题,住大房子带来的,跟承担高房价带来的压力不匹配。

当房价和家庭收入保持在合理关系的前提下,理论上来说人们会像对着如意金箍棒一样,狂喊:大!大!大!

美国的情况就反映了这一点。

我们应该以住多大的房子为目标去努力呢(图1)

住大房子宁有种乎?

早在1910年,那时候美国的新房中位数面积有129.87平方米,家庭平均人数是4.5人。人均也不过是28.86平方米。

而到了1980年代,新房面积中位数已经上涨到149.76,而家庭平均人数却下跌至了2.7人。人均已经达到了55.47平方米。

已经算得上舒适了对不对?

而时至今日,美国新房的中位数面积已经到达了2687平方英尺,平均家庭人数已经下降至2.54人。

也就是说,美国新房的人均面积已经上涨到了117.54平方米。全部住宅的人均面积也上涨至了大约77平方米(不同机构数据差别很大)

有听过美国人到处抱怨房子太大吗?并没有。

虽然我们的居住面积还不及美国,但很幸运,我们也处在一个越住越大的国家和时代。

1978年中国的城市人均住宅面积仅为6.7平方米、农村住宅面积仅为8.1平方米,而在2018年,城镇人均住房面积已经达到了39平方米,农村人均住房面积为47.3平方米。

40年,5.8倍的居住面积增长,已经是全球最高水平。

试想一下,如果中国人越住越大,最后过上了跟美国人一样人均百平的生活。

很想,又不敢想。

有没有房子越买越小的国家呢?

很多,英国就是其中一个比较典型的例子。

2010年以后,英国新建房屋的平均居住面积仅为67.8平方米,达到了1930年以来的最低点。而上个世纪70年代则曾经达到83.3平方米。

人均住房面积也跌过了中国,下降到33-35平方米。在一份2001年的报告中,这个数字是44平方米。

与此同时,少于37平米的微型房屋,在英国房产市场开始备受热捧,在2016年建造了近8000套,达到历史最高水平。

我们应该以住多大的房子为目标去努力呢(图2)

由于各机构统计的数据存在较大差异(样本选取及规模、是否含公摊等)并不是每个国家都有准确的数据进行评估,但整体来说欧洲的人均住宅面积是在逐渐减少的。

比如说,双极看到的06-09年之间不同机构的统计数据在39.9-43平方米之间,而17-19年的多家机构数据,是在33-35.2之间的。

德国、西班牙也呈现出类似的趋势。

那么国人置业较多的东南亚主要城市呢?

1990年的时候,新加坡的人均居住面积是20平方米,曼谷16.5平方米,吉隆坡和马尼拉都是12平方米,雅加达仅有10.2平方米。

而那时的北京,人均居住面积还比不上雅加达。收入也是远低于曼谷、吉隆坡这样的城市。

而到了中国人在东南亚买买买的2017年,北京的人均住房面积已经达到了32.38平方米。

而当年超过北京的东南亚城市呢?

马尼拉的人均建筑面积仅为14.4平方米;曼谷和吉隆坡2010年以后的数据基本上在20-30平方米之间浮动。

雅加达人均建筑面积低于7.2平米的居民占比,在27.89到34.67之间来回波动。

我们应该以住多大的房子为目标去努力呢(图3)

多大面积会成为主流?

海量的因素决定了我们住多大的房子。

如果时间倒退回30年前,我们会简单粗暴的给出一个结论,居民收入决定住房面积。

因为如果我们看1991年全球主要城市居民收入和人均住房面积的散点图,除了某座全世界房价最高的城市之外,全球其他主要城市都反映出一个结果:赚多少钱,住多大房子。

我们应该以住多大的房子为目标去努力呢(图4)

不管是什么体制、何种政策、多少的人口密度、土地是否稀缺,都只是影响因素,核心决定因素就是居民收入。

直到2001年,世界规则还是基于这样的逻辑,而且还能很清晰的得出一个结论,人类宜居的上限是40-50平米每人。

如果我们看那个时候,世界各国人均收入和人均住宅面积的散点图。当人均GDP超过1万美元之后,收入对住宅面积的影响就不大了,整体会停滞在30-50平方米之间。

我们应该以住多大的房子为目标去努力呢(图5)

而人均GDP在1万美元以下,尤其是4000美元以下、人均面积24平方米之前的阶段,居民收入的增长会带动住房面积需求的大幅提高。

那为什么现阶段这个规则失灵了呢?一定程度上是因为越来越多国家和地区跨过了人均4000美元这个门槛。

居民收入已经不再成为人均居住面积的核心因素。

接下来决定人均居住面积的核心因素,双极分析师的观点是,收入房价比将会是未来10年的主要决定因素。

美国就是收入房价比因素的典型代表。

同样作为大国,美国在平均居住面积飙升的同时,内部的不同城市和地区其实是在拉开差距的。

奥兰多、达拉斯这些国内投资者耳熟能详的城市,新房的平均面积已经分别达到了277.59平方米和242.75平方米。

而波士顿、洛杉矶、纽约,新房的面积仅仅是84.44、106.83、114.27平方米。

我们应该以住多大的房子为目标去努力呢(图6)

像圣安东尼奥、达拉斯、拉斯维加斯、圣地亚哥等城市,住房面积都呈现暴涨趋势。尤其是拉斯维加斯,1920年时,新房面积仅为74.32平方米,但现阶段,已经达到了224.73平方米。

我们应该以住多大的房子为目标去努力呢(图7)

而纽约,2010-2016年之间的房屋建造面积比1910年还要低10%,迈阿密则要比1910年时低25%,旧湾区的居民居住面积要比1906年低28%。

收入房价区间是多少呢?

这个在不同的国家和地区也存在巨大差异。按照目前OECD的数据,成员国房屋支出平均占到家庭收入总额的20%左右。

这可能是因为,在达到舒适的居住面积之后,占比过大的房价负担将会逐渐超过住大房子带来的。

双极的分析师认为,在到达30平方米以后,人均房屋面积将根据房价逐渐向这个比例靠拢。

也就是说,在海外投资的过程中,那些房价负担与家庭收入比远超过20%的国家,人均30平米左右的小户型,整体是具有长期热度的。

10年之后呢?人口年龄结构,生育率可能会发挥越来越大的作用。

小结

多大面积的房子未来会更受欢迎?

强国恒大,小城恒大,大城趋小。

我们还能住更大的房子吗?

只要国家还在持续快速发展,我们一定会住上更大的房子,这就是时代的洪流。

我能住上更大的房子吗?

如果你坚守在大城市,按照过去一百年的经验来看,会越来越难,这就是时代洪流之下个人的选择与命运。

本文相关词条概念解析:

房子

1、房子(闽东语罗马拼音:b'ungtz'ju)福建人通称为“厝”(c'uow),是指供人类居住、从事社会活动或供其他用途的建筑物。它是人类最基本的生活资料。2、电视剧剧名。3、图书名称。谢千里:三十二三岁,方一舟的弟弟,白领,伊世清的房客,又成了伊世清的同事,对感情不屈不饶,坚韧执着,和女友丁佳馨一起经历了无数的风风雨雨,不畏来自各方面的打击,在历经磨难后,终于和丁冉沪走到了一起。自己有很好的条件,却得不到纯朴的爱情,非常迷茫,曾在官司中是伊世清对方的律师,后在和伊世清的接触中,对伊世清产生情感,但终究被伊世清和丁佳雁的真情所打动,最终放弃了自己的感情。

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