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楼市库存已经连续17个月上升,开发商大面积打折,无房人苦等10多年的好消息

日期:2020-05-31 20:16:54 来源:互联网 编辑:小优 阅读人数:265

在多数人的眼中,城市化就等于高楼大厦,不管在任何城市,满眼望去都是高楼。似乎房子就成为了城市化的标配。如果谁告诉你他所在城市没有高楼,那他很可能会被嘲笑“没有见识”

楼市库存已经连续17个月上升,开发商大面积打折,无房人苦等10多年的好消息(图1)

但是如果你有过欧美走访历史的话,你或许会改变这种想法,由于地理环境和风土人情的不同,导致了城市化的方向不同,在人口多土地面积有限的情况下,向天要地成为了最好的发展模式。

万丈高楼平地起,这是过去10年城市化的缩影,在高楼拔地而起的同时,房价也快速上涨,从1998年的200元-2000元/平米的价格,一路涨到现如今的9000多元/平米。有的城市房价已经翻了10倍以上,买房早的人已赚得盆满钵满。

楼市库存已经连续17个月上升,开发商大面积打折,无房人苦等10多年的好消息(图2)

在任何年代,总有特定的一群人,他们被称作“刚需”急切地寻求买房,却苦于经济能力的不足,很多人依然买不起房子。未来房价如何,才是刚需购房者更该关心的问题。无房人“苦等”10多年的好,3大信号,商彻夜难眠!

1、进入2020年,房价涨幅收窄,多数房企打折促销。

根据易居研究院前日发布的《100城住宅价格报告》在2020年前4个月,百城新建商品房住宅成交价格为15517元/平方米,同比上涨11.9%。比起前3个月的房价数据,1-4月份的房价涨幅开始了较大幅度收窄的情况,这也说明市场上新房价格正在降温。

楼市库存已经连续17个月上升,开发商大面积打折,无房人苦等10多年的好消息(图3)

北上广深四大一线城市新房均价为45819元/平方米,同比上涨6.0%;32个二线城市新房价均价为15358元/平方米,同比上涨11.0%;64个三四线城市的新房均价为11752元/平方米,同比上涨10.1%。

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从字面意思而言,房价依然居高不下,但是实际价格比起2019年略有降低,在TOP前20的房企中,有大约70%的房企是正在进行打折的。至于为啥要打折,道理很浅显,一季度小阳春已经消失,全年目标中有大约15%化为乌有,在这种情况下,如果商再不降价促销、以价换量,那么全年都可能目标难以完成、甚至缺口很大。

除了房企促销外,炒房者也不淡定,易居研究院副院长张红旭表示,一位重庆的炒房客5月份以来正在甩卖手中的180套房子,这些房子全部是在2年前以均价200万元购买的,现在降价50万元/套,这种情况也是10多年来首次出现。

2、房价下跌的同时,地价上涨,楼市“挤水分”

地价决定房价,这是建房的刚性成本,地价占到了房价40%-60%的比重。按照常理,房价上涨的情况下,地价必然上涨、那么房价下跌,地价会不会跟着下跌呢?不会,事情就是这么反常。在2020年1-4月份,全国百城居住用地成交15489万平方米,同比仅减少8.7%,房地产企业们拿地信心非常足、特别是从3月底开始到5月份以来,地王频出。

楼市库存已经连续17个月上升,开发商大面积打折,无房人苦等10多年的好消息(图5)

一线城市土地成交达到1031万平方米,同比2019年1-4月上涨5.2%;32个二线城市土地成交达到8395万平方米,同比2019年1-4月减少16.5%;64个三四线城市土地成交达到6063万平方米,同比2019年1-4月上涨2.0%。

地价频频上涨,远远超过房价增幅,一线城市土地价格18273元/平米,同比2019年上浮40.1%;二线城市土地价格6039元/平米,同比2019年上浮4.6%;64个三四线城市土地价格3889元/平方米,同比2019年上浮15.3%。

楼市库存已经连续17个月上升,开发商大面积打折,无房人苦等10多年的好消息(图6)

一方面新房价格收窄5%-10%,另一方面新供应和成交的土地价格上涨了4%-40%左右,这中间的价格差是负数,也就意味着房地产商需要通过其他的方式把这部分差价弥补起来,甚至有可能赔本赚吆喝。楼市的差价水分被逐渐挤了出来利润空间的缩小,这才是商难眠的原因。

3、楼市库存已经连续17个月上升。

到4月底,百城新房库存达到47604万平方米,环比增长2.0%,同比上涨5.3%,百城库存已经是连续17个月出现上涨情况了。一、二、三四线100个城市新建房产库存分别达到2929、24276和20399万平方米,环比增长速度分别为3.4%、2.1%和1.6%,同比增速分别为1.8%、9.6%和1.1%。

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库存上升,一点也不出于意料,在2020年初的时候,就曾撰文《机构预计2020年全国商品住宅将供大于求》表示“2020年房地产将供大于求”笔者认为,房地产供大于求的情况应该早已开始。从2个方面就可以说明,央行调查报告显示,我国城市超过96%的家庭有超过1套房子,户均持有房产1.5套,大约有50%以上的家庭超过2套房产。

试问,在这样的房产高度饱和状态下,未来谁还去买房?数据发现,80后总人数大约是2.28亿,看起来数据不小,但是呈现出了下降趋势,90后总人数大约1.74亿;00后就更少了,约为1.47亿。经济学家研究测算10后在1.2亿人以下。

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本文相关词条概念解析:

打折

折扣,是商品买卖中的让利、减价,是卖方给买方的价格优惠,但买卖双方给予或者接受折扣都要明示并如实入帐。法律上对折扣的概念作了如下界定:本规定所称折扣,即商品购销中的让利,是指经营者在销售商品时,以明示并如实入帐的方式给予对方的价格优惠,包括支付价款时对价款总额按一定比例即时予以扣除和支付价款总额后再按一定比例予以退还两种形式。折扣店是指以销售自有品牌和周转快的商品为主,限定销售品种,并以有限的经营面积、店铺装修简单、有限的服务和低廉的经营成本,向消费者提供“物有所值”的商品为主要目的的零售业态。

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