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2020年以后, 千万别再乱买房!

日期:2019-11-11 07:35:12 来源:互联网 编辑:小优 阅读人数:325

2020年以后, 千万别再乱买房!(图1)

房产投资,切记一个原则:地段要买最好的,房子千万别买最好的。

如何应对利率换锚?

从2019年10月8日开始,房贷利率正式换锚。新发放的商业贷款,利率以最新的LPR加点形成,彻底抛弃了基准利率。

从全国范围来看,目前不管是上海的首套减20个点,还是苏州首套加120点二套加150点,最终的结果出来,各个城市的房贷利率都与换锚之前变化不大。

中国人最讲究的就是平稳过渡,这个关算是顺利通过了。

我国实行利率市场化改革,推出LPR的根本目的就是要降低实际贷款利率,现在最迫切降低的是1年期LPR,确保中小企业民营企业能借到便宜的钱。

随着美联储带领各国央行掀起的降息潮到来,全球货币宽松周期已经开启,未来几年5年期LPR也是大概率是逐步走低的。

但在房住不炒的时代,即使未来5年期LPR逐步降低,银行也会同步增加加点数,维持当月的房贷利率基本稳定。

但是你买房贷款签订合同时确定的加点数是几十年不变的,所以,随着未来5年期LPR的降低,商贷买房的人,月供是会逐步减少的。

这就会造成一种奇特的社会现象:每月公布的房贷利率基本不变,但是买房后你的实际利率却在逐步降低。

因此,非常重要的一点就是,从今往后申请商贷的时候,千万不要选择固定利率,而要选择1年调整一次利率,这样你才能享受到降息的利好。

对于10月8日之前已经放贷的人来说,你还贷的锚还是基准利率4.9%。未来即使LPR打5折,也与你无关,只有眼睁睁羡慕的份。

无论是基准利率还是LPR,其实,这两种模式对楼市都是中性的,无所谓好坏。判断行情,将来关键是要盯住各省各市各银行的加点数,因为加点数就是当年的折扣。

2020年以后, 千万别再乱买房!(图2)

哪种房产值得投资?

CRIC数据在《2019年上半年全国房地产总结与展望》中,对67个城市的一手房和10个城市的二手房的成交结构进行了统计:

一手房方面:

一线城市成交量最大的是70-90平米的2-3房。

二线城市成交量最大的是100-120平米的3房。

三四线城市成交量最大的是100-140平米的3-4房。

2020年以后, 千万别再乱买房!(图3)

2020年以后, 千万别再乱买房!(图4)

二手房方面:

4个一线城市70平米以下成交套数占比最多为42.65%。

6个强二线城市70平米以下和70-90平米成交最多,各占30%左右。

2020年以后, 千万别再乱买房!(图5)

以上数据和现实非常吻合,大城市的小户型更好卖,小城市的大户型才有市场。

作为自住来说,喜欢多大买多大,能买多豪买多豪。但是作为投资来说,必须要考虑将来接盘侠的数量和接手能力。

投资房产,一线城市最好选70-90平的2-3房,预算不多也可以直接买核心地段的老破小。二线城市首选100-120平的3房,由于二线城市新区房价和涨幅普遍高于老城区,所以,如果选择老城区老破小则必须要带学区。

三四线城市不建议纯投资,非要买,就买大户型豪宅,维护的好,若干年后也许还能侥幸卖掉。

楼市已经进入高位横盘时代,未来卖房难度要远远大于买房。郊区200平的叠加一年你都卖不掉,而市中心40平的老破小2个月就能变现。

投资,是为接盘者买房,接盘者喜欢的房子才是真正的好房子!

2020年以后, 千万别再乱买房!(图6)

户籍放开、房价分化

今年下半年开始,三四线城市像是突然脑回路清晰了一样,后知后觉,突然集中宣布取消落户门槛,放开落户限制。

7月10日,山东省城镇化工作领导小组制定的2019年重点工作是:全面放开建制镇和中小城市落户限制。

7月26日,广西则宣布,除南宁和柳州两个排名前两位的城市之外,其它所有市县全部“零门槛”落户。

9月份,河南新乡市、漯河市、山西晋城市放开户籍限制。

9月26日,湖北宜昌市宣布全面取消落户限制。并给落户本科生、硕士生8-9折优惠买房。

9月29日,安徽宿州市宣布:全面放开城镇落户,取消一切门槛,并对在主城区购买首套商品住房的给予契税全免。

为什么三四线城市急切的加入抢人大战,因为他们刚刚开始醒悟,现在国家数次发文,大力发展城市群、都市圈、中心城市,再不抢人,黄花菜都要凉了。

2018年,二线开始抢人,2019年下半年,三四线也加入抢人战队。

在不久的将来,除了北京和上海,落户国内所有城市都可能是“零门槛”“无条件”

户籍制度的放开,人口的自由流动,直接的后果就是将来人力、财力、物力必将会从中小城市向城市群、都市圈、中心城市集聚,未来几十年,中国的城镇化发展,将是强者更强、弱者更弱、优胜略汰的一个渐变过程,城市的扩张和萎缩同在。城市分化不可避免,房价分化势不可挡。

房价分化的结果就是:三四线房产靠政策涨,一二线靠需求涨。三四线靠政策创造需求,一二线靠政策压制需求。三四线房价上涨是被动的,一二线是主动的。三四线房产是消费品,吃掉用掉住掉就不值钱了,一二线房产则是投资品,可住可租可卖还增值。

投资并长持哪里的房产,不用我再赘述了吧!

有人的地方才有投资价值,人才是最大的财富,发现人的价值、顺应人的选择、尊重人的意愿、维护人的尊严,才是我们最应该做的。

2020年以后, 千万别再乱买房!(图7)

城市群

十三五规划确定了我国现在有19个城市群。恒大研究院任泽平团队根据我国城镇人口增长、居住条件改善和城市更新改造,测算出了2019-2030年各个城市群的住房需求量。

在这19个城市群中,未来10年住房需求量最大的第一梯队城市群有6个,分别为长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛,年均住房需求量分别为2.07、1.67、1.24、1.05、1.03、1.02亿平米,占全国总需求比重的17.7%、14.3%、10.6%、9.0%、8.8%和8.7%。

以上数据是个什么概念呢?就是说未来10年长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛6个城市群的住房需求之和占全国需求总量的69.1%,剩下的13个城市群仅仅只占3成。不在这19个城市群的城市,需求量更是可以忽略不计。

这就是典型的二八法则,世界就是如此的残酷,越是强大,上天越会把最好的东西强加给他。

如此之大的住房需求量,才是房价持续上涨的根本原动力。

所以,大家未来10年房产投资的城市,首选就是长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角和山东半岛这6个城市群里的一二线城市,其次才是环京、环沪、环深以及各个省会城市。

城市群概念也是近几年高层才开始提的,但真正能够称的上城市群的也只有以上这6个。

2020年以后, 千万别再乱买房!(图8)

地段要买最好的

房子千万别买最好的

在北京上海,市中心的一手房价可以10万,但旁边的老破小只卖6-7万。其实,这3-4万的差距就是新房子本身的建设成本,而老破小的房价就是裸的地价,房屋价值完全可以忽略不计(学区除外)

用公式表示更直观:

老破小的房价=地价(楼板价)

一手房价=地价+建设成本

房屋价值从交房的那一天起就开始持续贬值,而房屋脚下的土地却一直在升值。所以,20年以后,你房子的售价就只有土地价格,而房屋本身的价值就会趋近于零。

因此,我一直不建议大家投资豪宅就是这个原因,豪宅的土地和旁边老破小的土地是等价的,贵就贵在建设成本上,而若干年后,豪宅开始折旧,涨幅跑输大盘,而旁边的老破小却可以稳步上涨。

房产投资说到底,就是投资脚下的这片土地,以个人名义以有限的资金拍到了一块土地。房子值不值钱,全都在这片土地上。

所以,精装修、绑车位、恒温泳池、酒店式物业等等这些附加条件,其实都是房产投资的大忌。

房产投资,切记一个原则:地段要买最好的,房子千万别买最好的。

2020年以后, 千万别再乱买房!(图9)

实操指南

2000-2010年,房产投资技巧是能买多少买多少;2010-2020年,房产投资技巧是能贷多少贷多少。

2020年以后,房产投资技巧则是买好城市的好地段。买接盘者多的城市,买接盘者多的地段,买接盘者最喜欢的户型。

房产投资将越来越局限于小众,而不是大众游戏,不仅仅是由于价格门槛,而是因为房票门槛。

横盘时代已经来临,横盘是炒房的末日,却是刚需的天堂。横盘两年,差额为零,满二的增值税就可以省掉。横盘就是停车,司机已经仁至义尽,能不能上车全看自己。

横盘时代,就要死盯租金,租金多的,出租快的就意味着将来好卖,好卖就意味着增值更快。

上海没涨,环沪就没戏,北京没动,环京根本不敢动。深圳没起,莞惠就得躺平。想投卫星城,先看准一线趋势,一线疯涨之后开始调控了,你再入场卫星城不迟。

如果你手里有品质一般,或者说有明显缺陷的房子,记住2020年3-4月小阳春一定要混水摸鱼,抓紧卖掉。

房价启动前,在最后一个力度最大的松绑政策出台后再入手,因为这才是房价最低点,而且成本最低。房价调控后,第一个调控政策出台时,就要高位抛掉,最后一个铜板留给接盘侠赚,否则你根本抛不掉。

简言之,就是最后买进,最早抛出。

2020年以后,投资大城市房产仍然是抵抗通胀、避免阶级滑坡的主要渠道,但要注意两点,一个是心态,一个是月供。

如果有和暴富心态,我劝你赶紧收手。月供东拼西凑,以为熬一熬很快就能翻身,那么我告诉你,你可能看不到明天的太阳。

顺风加杠杆,一步登天,逆风加杠杆,刀山火海。只能维持2年以内的月供,都是玩火。

本文相关词条概念解析:

买房

买房是指向房地产商或者其他开发单位购买商品住房,或者向其他房产业主购买二手住房,通过广告获取房子的详细信息,然后比对后决定购买。获取房产信息的渠道有地产商活动宣传、户外广告、报纸广告、网络广告、朋友介绍等。一旦确定购买,房屋买卖当事人必须办理房地产产权证,确保买家合理使用房产权。

网友评论
  • 牙牙de毛毛
    合肥市岗集镇怎么样?准备在岗集买房,以后房价怎么样?
    2019-11-17 08:12 430
  • 药药药药药
    2017年,买房以后还保值吗?
    2019-11-14 02:45 391
  • 重生1988
    因为你是刚需(当然这边我们不讨论炒房那部分人),买了房子后暂时是不会考虑出售的,房价在怎么涨也没什么用
    2019-11-14 17:21 13
  • 让人哇塞的
    就此问题,可以说我们日常生活中基本都会遇到
    2019-11-18 02:01 563
  • 宝宝爱上猫
    如果你的朋友或者亲戚找你借二十万买房,等以后有钱再还你,你同意吗?
    2019-11-11 02:03 29
  • 变了音的乐g
    为什么呢,买了屋子,房价却下去了
    2019-11-13 02:23 725
  • 微笑似年华3
    在确认具备偿还的前提下
    2019-11-15 05:45 555
  • 柠檬泪513
    就比较悲剧了,就是房子没买,房价却上涨了
    2019-11-15 09:34 412
  • 一寸山河一
    投资/投机,亲疏度及对方的偿还能力
    2019-11-18 14:46 995