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10年后的楼市,是“葱价房”还是“天价房”?专家用“六字”预测

日期:2019-09-11 14:14:01 来源:互联网 编辑:小优 阅读人数:821

跟大部分人一样,以前我是不信所谓的“房价如葱”论调的,直到今年鹤岗、玉门、威海之类的城市“冒出来”才改变了我的想法。

据南方周末9月6日报道,目前玉门老市区常住人口大概有1.8万,其中油田职工8000人,当地居民1万人,这1万人当中,有小一半是老人。

现在,一套面积60平方米、功能齐全的住房仅三四万元,邻近学校的“学区房”则能卖到六七万元,而在三年前,3000元就可以买一套房子,一个单元有10套房,一栋楼有三个单元,这样算起来,9万块钱就可以买一栋楼。

同样的,“天价房”也离我们并不遥远。

上海易居房地产研究院近日发布的《100城住宅价格报告》显示,城市排行方面,13个城市步入了“超高房价”行列,另外还有12个城市的房价步入了“过热”区间。

按划分标准,大于两万一平米,即为“超高房价”介于1.4万元-2万元/平方米的房价定义为“高房价”

在超高房价名单中,京沪广深赫然在列,还有厦门、杭州、福州、南京、苏州,更有三亚、珠海、东莞、燕郊等“外溢”区域。

在房价过热名单中,环京、环沪两地的远郊和周边城市当然不让,如固安、大厂、昆山、南通等地,二线省会如合肥、西安、石家庄、济南也在榜单中。

10年后的楼市,是“葱价房”还是“天价房”?专家用“六字”预测(图1)

这样分化的形势,打破了我们对房价的“固有认知”长此以往,10年后的楼市,是“葱价房”还是“天价房”

笔者认为,要从以下三个方面分析。

第一,人口年龄结构的分化。

楼市是一个靠年龄代际驱动的市场,如果说60后、70后是这个市场的中坚力量,那么80后、90后就是这个市场发展到巅峰的助推群体。

所以,我们看到一个现象,在劳动力人口(15-64岁)达到巅峰的2013年,恰恰是城镇每千人房地产新开工套数的顶峰。

劳动力越多,买房的需求自然越大,为了婚房、养老房、改善房、学区房努力打拼的人就越多,房子就不愁卖。

然而,根据中泰证券宏观分析师梁中华测算,未来5年,我国劳动年龄人口将每年减少300万以上,十年后,在2028年-2039年间,年均减少数量将超过1000万。

要知道,在2013年,我国15-64岁的劳动年龄人口达到10.06亿的最高点后,已经连续5年出现负增长,平均每年减少近200万。

再给大家梳理一下数据上的变化,2013到2018的5年中,每年劳动力减少200万。2019到2024这5年,将减少300万。增幅高达30%,10年后减少1000万,相比于过去5年,增幅高达5倍!

以此来看,10年后,假如你所在城市年轻人、劳动力大量减少,房子变成“葱价”不是不可能。

第二,房地产周期的变化。

楼市是依靠周期才会产生波动的市场,2008年到2012年,楼市复苏,2012-2014年,横盘震荡周期,2015-2018上半年,可以看做是上涨周期,几乎每隔三年,都是稳步上涨的节奏。

但是,从去年到现在,楼市似乎进入了非常平稳的“长尾”周期效应,以前三年一波动的变化没了,取而代之的,是像白开水一样平淡的周期波动。

10年后的楼市,是“葱价房”还是“天价房”?专家用“六字”预测(图2)

没有波动,就意味着房地产周期会变得“波澜不惊”《经济日报》7月份的报道说:展望下半年楼市,大致能够用“稳”“严”“紧”三个字进行概括。稳地价、稳房价、稳预期将得到进一步落实。既防止房价过快上涨,又避免大起大落。

8月份,《经济参考报》报道称:下半年政策仍将以稳为主,但房地产市场面临进一步规模调整,同时应当警惕部分三四线出现新的库存风险。

密集的发声,意味着密集的信号,注意,“稳”字,就是防止大起大落,大涨不可能,大跌亦然。

因此,未来的楼市,整体上会进入“平价”阶段,十年后,极小部分的热点区域会持续上涨,维持目前动辄数万的“天价”是有可能的。对大部分已经是“葱价”的城市而言,未来不会有大的变化。

第三,看货币增速未来的变化趋势。

在2007年,广义货币总量只有40万亿,而2018年,这个数字达到167万亿,翻了4倍。其实还不止,因为没有算影子银行。

十年以前的银行理财规模只有5000亿,十年以后翻了60倍,达到30万亿,因此,再加上影子银行以后,真实货币总量其实是从40万亿翻了5倍到200万亿,平均每年增速17%。

所以,过去这些年以来,由于货币每年增长15%-20%,大家默认每年对内购买力减值了15-20%,房价每年涨个百分之十几,也算是情理之中。

虽然货币可以印出来,但房子是印不出来的,尤其是在一二线城市,土地就那么多,这意味着,我们可以把15-20%的货币增速,看做是买房的潜在收益增速。

10年后的楼市,是“葱价房”还是“天价房”?专家用“六字”预测(图3)

也就是说,只要货币能维持15%-20%的增速,那么房子依然会是“天价”

但是,不同的城市,必然有不同的表现,从近两年的数据可以看出,银行理财、信托、券商资管等影子银行的规模都开始下降。从商业银行总资产来看,2018年同比增速仅为6.8%,创下有史以来的最低增幅,不到过去10年增速均值的零头。

在低货币增速的年代,可以预见的是,未来10年,有限的资金都会往珠三角、长三角、京津冀等活跃城市群涌入,京沪广深以及区位、交通、人口资源集聚的新一线城市,“天价”房将会是常态。

针对这个问题,经济学家也用了“6字”做出预测,指点迷津。

8月30日,联讯证券经济学家李奇霖指出:房子涨下去的结局无需赘言,跌呢?12-3万亿的地产投资,且为企业厂房土地抵押融资估值的标的物。需精细化,“打掉一致预期”使其回报率不再吸金即可。如烹小鲜,多搅易糊,大火易焦。

注意这六个字:打掉一致预期。

何为一致预期?在过去十多年当中,房价普涨、普跌成为绝大部分人的共识,住房成为不折不扣的投机品,根据不完全统计,目前房地产市值已经接近300万亿元,有机构测算,房产占家庭财富比例已经高达六成以上。

这样的形势下,唯有像专家说的那样,“打掉一致预期”让房子回归居住属性,大部分城市回归“葱价”极少部分城市因为人口、货币等因素维持高价,才是十年后楼市的正常格局。

本文相关词条概念解析:

房价

房价是指特定时间段内房产的市场价值。楼盘的价格定位由多种因素构成。房价包括土地的价格和房屋建筑物的价格。房价水平一定程度上决定着市场总体价格水平。受经济、社会、行政政治、房地产的内在和环境等因素影响。国家统计局2014年9月18日数据,新建商品住宅和二手住宅价格环比下降。

网友评论
  • 佚名终是轶
    姐弟俩只能在床上,没有多余的空间
    2019-09-15 08:07 792
  • 古巷
    标准配置,这里就是纸醉金迷的香港里的贫民窟,贫富差距的最佳体现
    2019-09-20 13:53 820
  • queen04
    单价的单位平方米,而是平方尺
    2019-09-21 13:42 910
  • 机动车年检
    关于这个问题,需要从以下几个方面进行考虑,给出分析的结果
    2019-09-15 09:46 386
  • sevennail
    我们的努力可能并不会改变社会的规则,也不会使现实发生变化,但希望,大家可以改变自己
    2019-09-15 09:19 998
  • 啦啦啦最聪
    这则消息立刻刷屏,不禁要问,那真是“天价租赁房”吗
    2019-09-19 03:36 717
  • xiaomengl
    不过,不得不又要将话说回来,从“房住不炒”、“租售同权”角度而言,这类长租房的推出大方向是对的
    2019-09-20 17:25 68
  • queen04
    购房者想买“葱价房”,炒房客想卖“高价房”,楼市僵局如何打破?
    2019-09-16 20:43 940
  • 凤凰涅磐重
    笼屋如同鸟笼,普遍搭建在屋顶与天台
    2019-09-18 10:54 954
  • 朱把家
    并且伴随着金融、土地、财税、投资、立法等多种手段的推进,调控引发房价暴涨的怪圈将会被彻底打破
    2019-09-20 07:34 78
  • 小妞111
    你们对香港大体的印象是什么
    2019-09-20 09:32 269
  • 不忘初心_1
    这么多年来,房地产市场跟股票市场,基本呈现的是跷跷板的效应
    2019-09-19 07:51 218
  • 吃饭用大碗
    房地产市场,泡沫越来越大之后,泡沫会逐渐的破裂,就如股市在疯狂之后,也许会调整,也会大跌
    2019-09-14 09:17 132
  • magicpencil
    雄风投资,让投资更专业
    2019-09-20 18:52 814
  • 周星星是我
    住在这里的就像孤儿,谈何做人的尊严
    2019-09-16 13:13 305
  • 默默看着你a
    各位,我们时常会有种错觉,觉得外人的生活很美好~其实,你,很幸福了
    2019-09-18 17:54 969
  • 巧了我就是
    曾志伟扮演的父亲和余文乐扮演患有躁郁症的儿子便住在这样的房子里
    2019-09-18 17:43 313