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10年后的楼市,是“葱价房”还是“天价房”?专家用“六字”预测

日期:2019-09-11 14:14:01 来源:互联网 编辑:小优 阅读人数:838

跟大部分人一样,以前我是不信所谓的“房价如葱”论调的,直到今年鹤岗、玉门、威海之类的城市“冒出来”才改变了我的想法。

据南方周末9月6日报道,目前玉门老市区常住人口大概有1.8万,其中油田职工8000人,当地居民1万人,这1万人当中,有小一半是老人。

现在,一套面积60平方米、功能齐全的住房仅三四万元,邻近学校的“学区房”则能卖到六七万元,而在三年前,3000元就可以买一套房子,一个单元有10套房,一栋楼有三个单元,这样算起来,9万块钱就可以买一栋楼。

同样的,“天价房”也离我们并不遥远。

上海易居房地产研究院近日发布的《100城住宅价格报告》显示,城市排行方面,13个城市步入了“超高房价”行列,另外还有12个城市的房价步入了“过热”区间。

按划分标准,大于两万一平米,即为“超高房价”介于1.4万元-2万元/平方米的房价定义为“高房价”

在超高房价名单中,京沪广深赫然在列,还有厦门、杭州、福州、南京、苏州,更有三亚、珠海、东莞、燕郊等“外溢”区域。

在房价过热名单中,环京、环沪两地的远郊和周边城市当然不让,如固安、大厂、昆山、南通等地,二线省会如合肥、西安、石家庄、济南也在榜单中。

10年后的楼市,是“葱价房”还是“天价房”?专家用“六字”预测(图1)

这样分化的形势,打破了我们对房价的“固有认知”长此以往,10年后的楼市,是“葱价房”还是“天价房”

笔者认为,要从以下三个方面分析。

第一,人口年龄结构的分化。

楼市是一个靠年龄代际驱动的市场,如果说60后、70后是这个市场的中坚力量,那么80后、90后就是这个市场发展到巅峰的助推群体。

所以,我们看到一个现象,在劳动力人口(15-64岁)达到巅峰的2013年,恰恰是城镇每千人房地产新开工套数的顶峰。

劳动力越多,买房的需求自然越大,为了婚房、养老房、改善房、学区房努力打拼的人就越多,房子就不愁卖。

然而,根据中泰证券宏观分析师梁中华测算,未来5年,我国劳动年龄人口将每年减少300万以上,十年后,在2028年-2039年间,年均减少数量将超过1000万。

要知道,在2013年,我国15-64岁的劳动年龄人口达到10.06亿的最高点后,已经连续5年出现负增长,平均每年减少近200万。

再给大家梳理一下数据上的变化,2013到2018的5年中,每年劳动力减少200万。2019到2024这5年,将减少300万。增幅高达30%,10年后减少1000万,相比于过去5年,增幅高达5倍!

以此来看,10年后,假如你所在城市年轻人、劳动力大量减少,房子变成“葱价”不是不可能。

第二,房地产周期的变化。

楼市是依靠周期才会产生波动的市场,2008年到2012年,楼市复苏,2012-2014年,横盘震荡周期,2015-2018上半年,可以看做是上涨周期,几乎每隔三年,都是稳步上涨的节奏。

但是,从去年到现在,楼市似乎进入了非常平稳的“长尾”周期效应,以前三年一波动的变化没了,取而代之的,是像白开水一样平淡的周期波动。

10年后的楼市,是“葱价房”还是“天价房”?专家用“六字”预测(图2)

没有波动,就意味着房地产周期会变得“波澜不惊”《经济日报》7月份的报道说:展望下半年楼市,大致能够用“稳”“严”“紧”三个字进行概括。稳地价、稳房价、稳预期将得到进一步落实。既防止房价过快上涨,又避免大起大落。

8月份,《经济参考报》报道称:下半年政策仍将以稳为主,但房地产市场面临进一步规模调整,同时应当警惕部分三四线出现新的库存风险。

密集的发声,意味着密集的信号,注意,“稳”字,就是防止大起大落,大涨不可能,大跌亦然。

因此,未来的楼市,整体上会进入“平价”阶段,十年后,极小部分的热点区域会持续上涨,维持目前动辄数万的“天价”是有可能的。对大部分已经是“葱价”的城市而言,未来不会有大的变化。

第三,看货币增速未来的变化趋势。

在2007年,广义货币总量只有40万亿,而2018年,这个数字达到167万亿,翻了4倍。其实还不止,因为没有算影子银行。

十年以前的银行理财规模只有5000亿,十年以后翻了60倍,达到30万亿,因此,再加上影子银行以后,真实货币总量其实是从40万亿翻了5倍到200万亿,平均每年增速17%。

所以,过去这些年以来,由于货币每年增长15%-20%,大家默认每年对内购买力减值了15-20%,房价每年涨个百分之十几,也算是情理之中。

虽然货币可以印出来,但房子是印不出来的,尤其是在一二线城市,土地就那么多,这意味着,我们可以把15-20%的货币增速,看做是买房的潜在收益增速。

10年后的楼市,是“葱价房”还是“天价房”?专家用“六字”预测(图3)

也就是说,只要货币能维持15%-20%的增速,那么房子依然会是“天价”

但是,不同的城市,必然有不同的表现,从近两年的数据可以看出,银行理财、信托、券商资管等影子银行的规模都开始下降。从商业银行总资产来看,2018年同比增速仅为6.8%,创下有史以来的最低增幅,不到过去10年增速均值的零头。

在低货币增速的年代,可以预见的是,未来10年,有限的资金都会往珠三角、长三角、京津冀等活跃城市群涌入,京沪广深以及区位、交通、人口资源集聚的新一线城市,“天价”房将会是常态。

针对这个问题,经济学家也用了“6字”做出预测,指点迷津。

8月30日,联讯证券经济学家李奇霖指出:房子涨下去的结局无需赘言,跌呢?12-3万亿的地产投资,且为企业厂房土地抵押融资估值的标的物。需精细化,“打掉一致预期”使其回报率不再吸金即可。如烹小鲜,多搅易糊,大火易焦。

注意这六个字:打掉一致预期。

何为一致预期?在过去十多年当中,房价普涨、普跌成为绝大部分人的共识,住房成为不折不扣的投机品,根据不完全统计,目前房地产市值已经接近300万亿元,有机构测算,房产占家庭财富比例已经高达六成以上。

这样的形势下,唯有像专家说的那样,“打掉一致预期”让房子回归居住属性,大部分城市回归“葱价”极少部分城市因为人口、货币等因素维持高价,才是十年后楼市的正常格局。

本文相关词条概念解析:

房价

房价是指特定时间段内房产的市场价值。楼盘的价格定位由多种因素构成。房价包括土地的价格和房屋建筑物的价格。房价水平一定程度上决定着市场总体价格水平。受经济、社会、行政政治、房地产的内在和环境等因素影响。国家统计局2014年9月18日数据,新建商品住宅和二手住宅价格环比下降。

网友评论
  • 皮卡皮卡蹦
    购房者想买“葱价房”,炒房客想卖“高价房”,楼市僵局如何打破?
    2020-02-21 05:55 794
  • 我的@乐章4
    标准配置,这里就是纸醉金迷的香港里的贫民窟,贫富差距的最佳体现
    2020-02-17 02:53 801