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北上广深杭厦楼市集体反弹? 真相是什么

日期:2019-04-04 20:43:36 来源:互联网 编辑:小优 阅读人数:820

北上广深杭厦楼市集体反弹? 真相是什么(图1)

文凯风

清明时节雨纷纷,楼市却异常燥热。

北上广深杭厦,全国房价最高的六个城市,楼市纷纷一扫低迷之势。无论新房成交量还是二手房成交量,相比于上个月都出现翻倍式增长,一众媒体纷纷欢呼“楼市全面回暖”

北京:3月,二手住宅网签量为16051套,环比增加1.4倍。

上海:3月,新房共计成交78.29万㎡,环比上涨176.45%;二手住宅网签量为25931套,环比增加142%

广州:3月,一手房网签9174套,环比上涨164.69%。二手房(不含南沙从化)中介网签量为4272宗,环比大幅回升1.9倍。

深圳:3月,一二手房合计成交7639套,环比上涨超过100%。

问题在于,其一,与春节比增速没意义。环比是对比2月份,同比是对比去年3月份。2月份是春节,楼市向来低迷,拿3月份与2月份来对比,不仅没有意义,反而有炒作之嫌。

其二,新房数据普遍失真。新房受到限价和限制网签约束,也受到成交结构变化的影响,数据普遍失真,不具参考价值。抛开新房,从二手房出发,才能看清市场真相。

那么,北上广深杭厦,到底谁是真反弹,谁是假炒作?

北京:弱势企稳

在正常的楼市周期里,最早进行调整、下行周期最长、跌幅最深的城市,往往也能最早迎来反弹。

北京上海厦门,正是如此。北京自2017年4月楼市开始下行,上海厦门则是从2017年下半年开始,在这不到两年时间里,北京上海最高回撤幅度超过15%,厦门跌幅一度接近30%。

货币政策转向、楼市调控松绑预期日益明显,这三个风向标城市从低谷反弹,也再正常不过。

由于新房数据普遍失真,我们用二手房量价数据,作为判断市场真实走势的依据。要注意的是,与春节月份比环比没有意义,关键看楼市相比于去年同期是否有所增长。

先看北京。

2019年3月,北京二手房成交量高达1.61万套,创下近10个月以来的新高。这个数字相比作为春节的2月环比增长164%,相比去年同期的3月同比增长44%。

在整个一季度,北京二手房成交套数累计增长8%。

北上广深杭厦楼市集体反弹? 真相是什么(图2)

环比增长没有多大价值,同比增长44%,可见3月的北京楼市春意盎然。

不过,在成交量大幅扩张的同时,北京二手房价只是微弱反弹2%,相比2017年3月房价仍旧回撤8%,只能说北京楼市企稳,难言大反弹。

不过,北京限竞房规模庞大,2019年就有6万套入市,势必拉高北京楼市的整体库存。所谓限竞房,指的是“限房价,竞地价”房价一开始就被锁定。

庞大的新房上市,势必对市场回暖造成冲击。

上海厦门:低谷反弹

与北京弱势企稳相比,上海厦门可以称得上低谷反弹。

先看上海,2019年3月,上海二手房成交套数高达2.59万套,环比2月增长174%,同比去年3月增长55%。

北上广深杭厦楼市集体反弹? 真相是什么(图3)

在整个一季度,上海二手房成交量同比增长48%,而二手房价上涨4%左右,量价齐升,上海楼市可以称得上回暖。

与上海相比,厦门则是绝地反弹,成交量相比去年翻了3倍以上。

2019年3月,厦门二手房成交量超过4200套,环比2月增长139%,同比去年3月增长360%,一扫2018年的低迷态势。

北上广深杭厦楼市集体反弹? 真相是什么(图4)

在整个一季度,厦门二手房成交量同比增长317%,在全国各大城市都位居前列。在二手房价方面,厦门3月相比2月上涨了10%,可以称得上正式反弹。

不过,这两个城市房价仍未回到最高点,上海、厦门相比最高点,房价回撤幅度仍旧分别为-16%、-18%。

楼市能否持续反弹,房价能否创出新高,仍待进一步观察。

深圳:最没底气的回暖

有媒体报道说,2019年3月,深圳二手住宅成交4551套,环比上升127.9%,成交量为近半年新高。有中介一个月卖了5套房,佣金收入超过20万。

问题是,真相是什么?

正如前文所说,与春节月份比环比,没有太太意义。真相是,与去年同期相比,深圳二手房成交同比下滑19%,整个一季度,深圳二手房成交同比下滑31%,这与北京上海厦门形成鲜明对照。

北上广深杭厦楼市集体反弹? 真相是什么(图5)

不过,深圳成交量下滑,房价却未出现大滑坡。从2019年初至今,深圳二手房价只是累计下跌 2%,从最高点回撤幅度也仅为-3%。

这就是深圳楼市的特点,回暖谈不下,下行也谈不上,严格来说是市场正在等待变局。

与北上广相比,深圳城市面积最小,土地资源基本殆尽,存量商品房规模在一线城市里处于垫底位置,但统计的常住人口已经突破1300万,实际居住人口高达1600万以上。

如此之多的人,如此之少的土地供应,深圳的房价居高不下,就不难得到理解。

广州:高位盘整

与北京上海厦门的反弹相比,广州仍在高位盘整。

根据中原地产统计的数据,2019年3月,广州市(不含南沙、从化)中介网签量为4712宗,较2月(1611宗)环比大幅回升1.9倍,与去年3月相比,跌幅仍高达30%以上。

北上广深杭厦楼市集体反弹? 真相是什么(图6)

不过,广州二手房价开始企稳,不改高位盘整态势。去年8月到今年2月,广州二手房价普遍下跌5%-10%,部分区域下跌20%以上。

值得一提的是,在《楼市预警!限售正式解冻,这10个城市首当其冲》一文中,凯风君指出,部分城市两年限售已经触及解冻点,这其中就包括广州。

2019年4月,广州第一批限售已经到期。

2017年正是广州楼市成交的最高峰,当年被限售冰冻的房源量就高达14.5万套,未来随着限售房陆续入市,将会加剧广州楼市的波动。

杭州:摇号热潮不再

杭州是摇号之城,去年万人抢房的热潮,至今仍旧让人记忆犹新。最近媒体又在炒作杭州摇号抢房的热潮,但事实如此吗?

先看一手房,一季度杭州新房成交量约为2.28万套,同比去年一季度,下跌超过30%。与楼市低潮期的2018年四季度相比,成交量仍在下滑。

显然,新房成交量大幅下滑背后,正是摇号套利空间不复存在的体现。

过去在限价之下,新房与二手房普遍存在几千乃至上万的差价,从而激起摇号抢房的热潮,而如今随着二手房价下跌,套利空间越来越小,摇号抢房的热情自然随之下滑。

再看二手房,2019年3月,杭州二手房成交5300套左右,同比去年下滑2%。

整个一季度,杭州二手房成交套数下滑11%,而价格基本上与去年8月持平,楼市处于企稳状态。

会不会大反弹?

与一线城市高位盘整、企稳乃至反弹复苏相比,大部分二线城市仍在大幅调整,至于三四线城市,则普遍步入低迷区间。

可以说,这一轮楼市回暖,只存在部分回调到位的一二线城市,是在货币宽松、楼市松绑预期日益强烈的背景下实现的,与大多数二三四线城市无关。

所以,未来楼市会不会反弹,则要看货币宽松能宽松到何种地步,楼市松绑能松绑到何种程度。

其一,货币宽松还没到大水漫灌的程度。央行对于货币宽松极其克制,前几天网传“4月1日起降准”央行深夜辟谣,随后致函公安机关,就是明确信号。参阅《央行深夜辟谣,透露了一个重要信号》

显然,这一次稳增长,目前主要依靠大基建、大减税和刺激民营经济来实现,房地产这一重量级武器,暂时还没启用。如果未来经济企稳,房地产被启用的概率还会缩小。

其二,楼市松绑是大概率事件,但不会一窝蜂而至。在年初的《2019楼市往哪走?看这篇分析就够了》一文中,凯风君就已明确指出,2019年的楼市目标是稳,既要防范大跌也要避免大涨,不能大起大落是政策底线所在。所以,房价深度调整的城市有望松绑,但楼市开始企稳回暖的一二线城市,基本不会大幅松绑。

其三, 不放开限购限贷,如果没有货币之水的支撑,楼市显然难以支撑新一涨。目前的楼市复苏,只是宽松预期之下的复苏,而不是真正大宽松导致的复苏。预期如果不复存在,复苏就难以为继。

其四,楼市分化,一二线企稳,三四线调整。如果没有全国性的货币大宽松,楼市最终要看基本面。一二线城市或将企稳,前期调整越大,回暖力度就越大;前期尚未进行调整的城市,仍旧存在下行风险。

本文相关词条概念解析:

楼市

对于房地产的概念,应该从两个方面来理解:房地产既是一种客观存在的物质形态,同时也是一项法律权利。作为一种客观存在的物质形态,房地产是指房产和地产的总称,包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋,包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间,包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态:即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中,其拍卖标的也可以有三种存在形态,即土地(或土地使用权)、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展,房地产已经成为商业交易的主要组成部分。法律意义上的房地产本质是一种财产权利,这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利,如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。

网友评论
  • 刘玲1212
    银行的坏账死账越积越多
    2019-04-17 23:59 17
  • anderuu
    因为限购政策对于大部分刚需同样限制
    2019-04-24 03:19 23
  • 小猫钓鱼12
    北上广深楼市降温,是全国楼市回归理性的标志吗?
    2019-04-21 19:46 29
  • 旧时光里的
    你对这个问题有什么更好的意见吗
    2019-04-24 03:29 8
  • 唔西迪西的
    但现实是需要房子的人确实买不起,开发商又不降价,那么只有牺牲成交量
    2019-04-21 04:40 50
  • 梓潼_520
    如果燕郊还是现在这样吃老本,早晚会被大厂超越
    2019-04-24 14:34 8
  • 最爱宝贝豆
    触底,武汉楼市触过底吗
    2019-04-17 20:36 44
  • janny110
    房子我们真的盖够了,空置率很大,现在你买房就是高位接盘
    2019-04-22 20:09 22
  • 大金中央
    自住的人除了考虑价格,还要考虑如果将来需要迁居时好出手
    2019-04-17 17:31 21
  • paul_2
    全国首套房贷利率23月来首次下降,北上广深集体回调,房价是要下降了吗?
    2019-04-17 07:53 38
  • 青果巷口阿
    很多开发商要回笼资金,炒房者更难了卖不出去
    2019-04-20 10:10 26
  • 575097548
    涨久必跌,跌久必涨
    2019-04-25 17:51 31
  • 风吹随风飘
    个人认为,北上广深楼市非但不会回暖,中国楼市整体而言恰恰拐点将至
    2019-04-21 10:59 0
  • tc_87
    现在是全民炒房,货币都集中到房地产
    2019-04-20 07:48 26
  • dongting88
    天下之事,分久必合
    2019-04-20 06:57 15
  • 爱情寒武纪
    全国首套房贷利率23个月以来首次下降,北上广深楼市将回暖,对此你怎么看?
    2019-04-19 19:02 27
  • 非飞鱼11
    你觉得2019年武汉楼市会触底反弹吗?
    2019-04-24 23:28 14
  • 、随缘_179
    再要涨价,需要经济进入新的增长周期,房子进入改善性需求的旺盛周期,这都需要钱
    2019-04-16 15:16 9
  • 电波少年in
    物极必反,良性的市场规律是有卖有买
    2019-04-20 10:50 16
  • 妙蛙小种子
    成交量有所反弹,环京楼市要复苏了吗?
    2019-04-24 09:32 47